10 фактов о недвижимости, которые скрывают СМИ
Этих фактов вы никогда не найдете в СМИ по одной простой причине: пресса всегда доносит слова только тех, кто ей платит. Кто в состоянии заплатить СМИ, чтобы появляться в передачах о недвижимости в прайм-тайме? Риелторы и компании. Но точно не тетушка вашего соседа по даче, которая может продать вам ниже рыночной цены свою старую двухкомнатную квартиру, нуждающуюся в ремонте, чтобы вы смогли заработать на этом. Получается, что информация о сделках с недвижимостью, которая буквально затапливает ваш мозг со всех сторон в течение дня, нацелена на то, чтобы помочь заработать риелторам и компаниям, но не вам.
Давайте восстановим справедливость и рассмотрим более детально, что позволит именно вам совершать хорошие сделки с недвижимостью.
1. Улучшайте свою платежеспособность и финансовую ситуацию в целом
Если хотите преуспеть в недвижимости, то у вас не получится обойти этот самый первый и самый важный этап. При этом не надо становиться миллионером!
Представьте, человек нашел отличное предложение и собирается в ближайшее время подписывать документы у нотариуса. И только в этот момент его начинает интересовать, на что обратить внимание и что конкретно сказать своему банкиру, чтобы получить кредит.
Но готовиться к встрече с банкиром надо намного раньше! Задолго до возможной первой сделки!
Банкиру не важно, что вы будете ему говорить. Единственное, что его интересует, — это цифры. Сколько денег поступает на ваш счет ежемесячно, сколько денег уходит, сколько остается. Правило для получения кредита останется прежним и через пять лет, и через сто: зарабатывайте больше, чем тратите.
Поэтому заблаговременно избавьтесь от всех «плохих» трат с точки зрения банка: потребительские кредиты, кредиты на машину, слишком высокая арендная плата за снимаемое жилье по сравнению с доходом.
2. Будьте готовы показать свое налоговое уведомление
Когда вы были маленькими и учились в школе, чтобы показать свои успехи, вы приносили родителям четвертную ведомость с оценками. Когда вы становитесь взрослыми, ваша главная «финансовая ведомость» — налоговое уведомление. Когда вы покажете его банкиру, первое, что он там увидит, — чистый годовой доход, подлежащий налогообложению.
То есть в ваших интересах хотя бы за год до обращения за кредитом на недвижимость задекларировать максимально возможный доход.
Второе, что вам нужно знать, — это что ваши доходы должны быть регулярными. Если, например, вам удается время от времени удачно трейдить на бирже, зарабатывать хорошие деньги на купле-перепродаже чего-нибудь, получать хорошие деньги в течение одного-двух месяцев от своего бутика е-коммерции, это само по себе хорошо, если получится отложить деньги на сберегательный счет. Но для выдачи кредита ваш банкир не будет принимать их в расчет, его интересует только ваш регулярный доход в течение двух последних лет.
3. Вы зарабатываете деньги при покупке, не при продаже!
Часто вы можете слышать зазывные речи: «Купите эту квартиру, не прогадаете! Она дороговата, но не беспокойтесь, скоро неподалеку будет метро, сам район очень перспективный, инфраструктура постоянно только улучшается, через 15 лет стоимость квартиры намного возрастет». Но что произойдет в реальности, сейчас не знает никто!
Слишком часто при покупке таких квартир неопытные инвесторы теряют деньги. Сначала на сдаче этой недвижимости в аренду, потому получают намного меньшую рентабельность из-за кредитов, которые им надо погашать. Потом они не могут совершить следующую сделку с недвижимостью, потому что банк отказывает им в кредите из-за того, что они не умеют инвестировать. А через пять-шесть лет они выставят эту квартиру на продажу, как и другие инвесторы, купившие жилье втридорога по той же программе в то же время. И в момент продажи оказывается, что продать ее можно только дешевле, чем купили. И человек делает вывод, что в недвижимости невозможно заработать и что ему никогда не следовало этим заниматься.
А все почему? Потому что не было соблюдено самое главное правило инвестирования в недвижимость: деньги здесь делаются не при продаже, а еще при покупке.
4. Ежедневно просматривайте все объявления о продаже в интересующем вас секторе
Это правило, которое тоже не стоит игнорировать. Повторю еще раз: ВСЕ объявления! Это тот общий знаменатель, который обнаруживается у всех современных инвесторов, владеющих несколькими объектами, приносящими им постоянный доход.
В течение дня со своего мобильного телефона или компьютера они просматривают объявления по нескольку раз, потому что найти жилье по цене ниже рыночной, чтобы оно потом хотя бы само себя финансировало, можно, только находясь в постоянном поиске.
Если посвящать поиску 10 минут в день время от времени, чуда не случится. Чтобы найти интересную сделку, придется потратить не одну неделю, а то и не один месяц. У вас будет много конкурентов, поэтому вам придется быть в вечном поиске.
5. Избегайте эмоциональных решений
Если вы «слушаете свое сердце», то можете быть уверены на 99,9%, что заключаете в этот момент плохую сделку. Часто встречаются люди, которые говорят что-то вроде: «Я купил квартиру немного дороже рынка, но она прекрасна! Просторная, с крупными деталями из цельного камня в отделке, необыкновенно светлая. И мне очень понравился район…» То есть плюс 20–30% к среднерыночной цене за красоту. Плохая сделка, потому что она вряд ли будет рентабельной, а в день перепродажи уйдет за меньшие деньги, чем была куплена.
Инвестор должен действовать рационально, «думать калькулятором». Все решения должны приниматься на основании цифр и их анализа на бумаге. Если цифры «бьют», как говорят бухгалтеры, можно продолжать переговоры. Если нет, оставляем эту квартиру и ищем другую.
Отодвиньте свои эмоции на задний план, при инвестировании в недвижимость они несут только убытки.
6. Делайте такое предложение о покупке, которое позволит вам заработать
Хорошо, если вы нашли предложение, где даже по цене продавца недвижимость будет для вас рентабельна. Если нет, то не стесняйтесь делать предложения на меньшую цену. Даже если ваше предложение не будет принято, это не страшно. Потому что я, например, обычно делаю четыре-пять таких предложений, одно из которых часто принимают. Я всегда следую этому правилу: предлагаю за квартиру только ту цену, которая позволит мне заработать. Я всегда помню, что я инвестор, заключаю сделки только на основе фактов и математики.
7. Вам не нужно быть богатым, чтобы инвестировать в недвижимость
Об этом тоже не говорят в СМИ. Достаточно быть платежеспособным и предоставить хорошие налоговые декларации за два последних года. Чем меньше ваш собственный вклад в покупку, тем больше будет для вас процент по кредиту. Возможно, многие банки вам откажут, но найдутся и такие, кто согласится выдать кредит.
8. Когда инвестируете в недвижимость, не обязательно получать от нее доход — это миф
Каждый месяц после того, как вы выплатили все налоги и долги по кредиту, ваше имущество должно или выходить в ноль, или приносить вам хотя бы небольшую прибыль. С экранов телевизоров нам постоянно говорят, что доплачивать за купленную квартиру каждый месяц 100–200 евро вполне нормально.
Если вы инвестор, а не покупатель квартиры «для себя», обязательно следите за тем, чтобы она приносила вам хоть что-то. Иначе ваша карьера инвестора окажется недолгой.
9. Предлагайте в аренду только качественную квартиру
Вы сами в этом заинтересованы больше всех. Так вы сможете:
— привлечь больше возможных платежеспособных квартиросъемщиков;
— сдавать свое имущество по немного более высокой цене, чем среднерыночная, то есть получать больше за 1 кв. м;
— квартиросъемщики будут хотеть оставаться дольше;
— у вас будет меньше неоплаченной квартплаты;
— меньше ущерба жилью.
А в СМИ часто показывают инвесторов, зарабатывающих на недвижимости, «продавцов сна» в столице, не заморачивающихся на качестве квартиры.
10. Никогда не становитесь друзьями со своими квартиросъемщиками
Вы можете иметь с ними душевные отношения, но сохраняйте при этом некоторую дистанцию. Если вы слишком сблизитесь с ними, они станут больше себе позволять в отношении вас. Это касается поддержания порядка в квартире, сроков выплат арендной платы и т.д. Быть друзьями с арендаторами не в ваших интересах.
Здесь срабатывает все то же золотое правило относительно чувств. Как только в недвижимость вплетаются любые чувства, это всегда ведет к потере денег.
