Обман в недвижимости

Если вы собираетесь инвестировать в недвижимость, знание некоторых способов, которыми вас могут пытаться обмануть, поможет вам избежать ошибок, которые в этом деле могут стоить порой слишком дорого.

Для начала надо знать, что недвижимость — это очень цикличный сектор. Один цикл длится 5–10 лет, в это время сначала наблюдается подъем, затем наступает спад. В фазе подъема практически любой человек, даже некомпетентный, но достаточно трудолюбивый, может заработать себе небольшое состояние. По этой причине вы встречаете агентов по недвижимости на «Порше Кайен», а когда рынок начинает падать, они снова пересаживаются на троллейбус. Но, кроме естественных колебаний дохода, в этой среде встречается множество не совсем честных людей.

1. Игра слов

Первый тип обмана, который встречается практически повсеместно, на первый взгляд кажется невинным и без последствий. Но его эффект может быть для вас разрушительным.

Например, вы разговариваете с агентом по недвижимости, он рекомендует вам работать с банком, который хорошо знает, обещает свести вас с человеком оттуда, с банкиром. Хотя на самом деле это обычный менеджер по клиентам.

Я ничего не имею против обычных работников на рядовых должностях, каждый зарабатывает на хлеб как может. Но когда обычного клерка, никогда не занимавшегося недвижимостью, выдают за банкира международного уровня, это уж слишком. Почему это плохо? Потому что сразу ставит вас в «подчиненную позицию», вы же встречаетесь с важным человеком, с «банкиром»!

Кстати, часто играют «милыми» словами в описании квартир, стараясь вызывать у вас подсознательные положительные эмоции. Маленькую кухню называют «уютной кухонькой» и т.д., чтобы квартира казалась вам лучше, чем она есть на самом деле.

А также все эти «специальные предложения для инвесторов», которые на самом деле означают «мы ищем покупателя-дебютанта, которого проще надуть», хотя вам кажется, что «другие инвесторы» так и наступают вам на пятки и вот-вот ототрут от «выгодной сделки века». 

То есть слова — это самый первый и распространенный тип обмана в недвижимости. Они стремятся повлиять на ваш взгляд на вещи, затуманить его эмоциями. Вы перестаете сопротивляться «экспертам», становитесь менее агрессивны в переговорах.

Как избежать (само)обмана

Лучший способ противостоять этому типу обмана — это отслеживать собственные реакции. Если вы вдруг начинаете чувствовать себя неудобно, говорите себе, что «скорее всего, не получится заполучить эту квартиру», что «все будет очень сложно», то на самом деле здесь может иметь место манипуляция.

Если у «эксперта» слишком красивый адрес на визитке, слишком шикарная машина у агента по недвижимости, тоже не ведитесь, скорее всего, это пыль в глаза, чтобы казаться вам более успешными.

Этот психологический механизм может поставить вас, как инвестора в недвижимость, в невыгодное положение.

2. «Хитрый способ» подсчета рентабельности

Второй самый распространенный тип обмана — ввести вас в заблуждение относительно высокой рентабельности покупаемого имущества.

Например, я уже видел объявления о продаже недвижимого имущества с рассчитанной рентабельностью, но расчеты там были сделаны на основании сезонной арендной платы. Что это значит? Если в объявлении указано, что при сезонной аренде рентабельность 10%, это значит, что эта недвижимость слишком дорогая! Если пересчитать чистую рентабельность на протяжении всего года, то цифры будут совершенно другими. Для расчета рентабельности арендная плата в «высокий сезон» вообще непригодна.

Но продавцы будут настаивать, что вы покупаете не квартиру, а готовый бизнес «под ключ». Плюс обычным явлением в таких подсчетах является допущение, что вы все будете делать сами, от ремонта до бухучета, все сопутствующие расходы вообще никак не учтены, чтобы не снижать рентабельность. Но даже если вы все на самом деле собираетесь делать сами, ваше время тоже имеет цену, и цена эта далеко не ноль евро.

Таким образом, разница между рентабельностью «грязными» и «чистыми» будет очень значительной, как правило, не меньше 3–4%. То есть обещанные 10% рентабельности на деле легко окажутся всего 6%.

Добавьте сюда все возможные проблемы, которых в краткосрочной аренде всегда больше.

Кроме того, вам могут вообще посчитать рентабельность «грязными», без учета обязательных расходов на содержание. Например, если вы получаете квартплату в 350 евро, но должны выплачивать из нее 50 евро обязательных выплат, а рентабельность вам посчитали, как будто вы получаете 350 евро за аренду, то очевидно, что рентабельность вам посчитали неправильно.

Очень часто вообще не принимают в расчет «арендные каникулы», то есть то время, когда квартира стоит без жильцов. Это тоже значительно искажает истинную рентабельность.

Могут не принимать в расчет разовый ежегодный налог на владение недвижимостью. Встречается такое имущество, налог на которое особенно высокий, может доходить до размера двух месяцев аренды.

То есть второй тип обмана — это когда расчеты делаются с цифрами или предположениями, не соответствующими действительности.

Поэтому проверяйте всегда все цифры в расчетах, выясняйте, откуда они берутся. При прочих равных условиях берите для расчетов более пессимистичные цифры, отражающие худшую ситуацию.

Предусматривайте для себя «маржу безопасности» в недвижимости, потому что у вас скорее будет тенденция к непредвиденным расходам, чем вероятность получить дополнительный доход. Например, предусмотрите в расчетах рентабельности два месяца «арендных каникул» вместо одного.

Ваша задача — выбрать такой проект, на котором вы хотя бы не будете терять деньги. В идеале, конечно, еще и заработать на этом.

Другие конкретные примеры обмана при продаже недвижимости

— Скрыть значительный ремонт здания, за который уже проголосовало собрание собственников, но который еще не начался, значительные расходы на который ложатся на плечи собственников и существенно снижают рентабельность.

— Скрыть внутренние строительные дефекты, а также дефекты снаружи. 

— Скрыть наличие шумных соседей или рождение у них особенно шумного младенца. Из-за постоянного шума у вас вряд ли получится удержать квартиросъемщиков надолго.

— Агент по недвижимости предлагает дать в газету пробное объявление о сдаче жилья, чтобы узнать возможный спрос и приблизительный размер арендной платы, на которую можно рассчитывать покупателю. Но потом сам же агент на это объявление и отвечает с заманчивыми предложениями с разных электронных адресов! Вычислилось по одному IP у всех ответов.

— Увеличивать цену, опираясь на некий «потенциал» конкретного жилья, если перевести его в арендное.

— Агенты по продаже всегда утверждают, что сами проверяли состояние наружных стен и крыши. Не стоит этому верить! Если действительно собираетесь покупать жилье, не поленитесь лично побывать там в дождливую погоду, в жару и зимой, если у вас будет такая возможность. Так вы сведете к минимуму многие неприятные сюрпризы.

— Продавец может предъявить поддельный договор о найме с предыдущими жильцами, где стоимость аренды завышена, чтобы увеличить в ваших глазах будущую рентабельность квартиры.