Семь грубых ошибок при инвестировании в недвижимость
Как инвестировать наиболее эффективно? Какие ошибки и мифы о «правильных вложениях» в недвижимость ведут к неизбежной потере денег?
Возможно, вы об этом уже думали: никого из нас в школе не учили инвестировать в недвижимость, не рассказывали, что надо делать, чтобы стать финансово независимым. В связи с этим вокруг существует масса «верований», каждый из наших друзей или родственников имеет об этом какое-то свое мнение. Но стоит ли прислушиваться к тем, у кого нет нужных нам результатов? Если вы задумаетесь об этом хотя бы на секунду, вы поймете, что за советами надо обращаться только к тем, кто уже преуспел в недвижимости и уже зарабатывает там деньги. Часто в сделках с недвижимостью есть своя логика, противоречащая обывательской, связанная с особенностями кредитования и налогообложения, о которых человек «не в теме» даже не подозревает.
1. Покупать долг
Часто люди покупают, доверяя риелторам, которые уверяют, что недвижимость — это хорошее вложение, потому что «вам придется вкладывать в нее всего 50–100 евро в месяц выплат по кредиту, а через 20 лет квартира ваша». Но на самом деле вы покупаете долг!
Если вы покупаете себе такой долг, то в следующий раз, когда вы захотите взять деньги в банке на следующую инвестицию, вам откажут. Потому что «вы не умеете инвестировать, ваша первая квартира приносит вам убытки каждый месяц, а собственником вы станете только через 20 лет».
И до сих пор встречаются такие «инвесторы», которые верят, что рентабельность 6% «грязными» —это «в общем-то, нормально». Но если вы вычтете из этой рентабельности налоги и все остальное, что вы сами должны оплачивать, вам вряд ли что-то останется!
Кстати, рекомендую не покупать недвижимость с рентабельностью ниже 10% «грязными», тогда есть шанс не оказаться в дефиците, а хотя бы выйти на самофинансирование.
Не покупайте себе долги!
2. Купить сначала жилье себе, чтобы перестать снимать квартиру
Во многих странах при покупке «своей основной резиденции» действуют другое, более выгодное налогообложение и другая система кредитования. Так государство старается поддержать граждан в покупке недвижимости для себя.
Но с точки зрения финансов собственный дом или квартира — это пассив, который только будет тянуть из вас деньги. Намного более разумно сначала покупать активы — квартиры под сдачу внаем, например.
3. Считать, что ваш банкир «вас не любит»
Вашему банкиру вообще все равно, сколько вам лет (пока вы работаете), как выглядите, как одеваетесь и т.п. Единственное, что его интересует, — ваши документы. Он оценивает вашу текущую финансовую ситуацию. Причем сегодня она его может устраивать, а спустя всего три месяца уже быть другой. Все, над чем вам нужно работать, — это улучшать свое банковское досье.
Банку не нужно, чтобы вы были миллионером или родственником Ротшильдов. Ему нужно видеть, с одной стороны, ваши регулярные доходы, а с другой стороны — правильное функционирование счетов, когда у вас нет задолженностей, а даже остается некоторая сумма на конец месяца. Банку не понравится, если у вас есть постоянные потребительские кредиты, если вы тратите больше, чем зарабатываете.
Кроме того, для банка существует понятие «предельной задолженности», например, во Франции она не может быть выше 33% от дохода. Если лимит вами уже превышен, кредита вам не дадут.
Если на сегодня у вас нет стабильного регулярного дохода, на кредит рассчитывать вы не можете.
4. Самостоятельно делать ремонт в приобретенной недвижимости
Вы можете возражать: «Ремонт стоит дорого, особенно много приходится платить за работу. Предпочитаю делать это сам, чтобы сэкономить». Возможно, у вас есть необходимая компетентность, чтобы качественно заниматься ремонтом, вы любите и умеете это делать. Но я напомню вам, что если вы хотите стать богатым, то у вас есть для этого три мощных рычага:
— уметь пользоваться чужими деньгами;
— уметь пользоваться чужими знаниями;
— уметь пользоваться чужим временем.
Даже если вы что-то умеете сами, подумайте, можете ли вы это делегировать. Если этого не делать, вы тратите время своей жизни, которое не бесконечно. Если вы используете свое время на то, чтобы экономить и делать ремонт, вы крадете его у себя, своего бизнеса, своей семьи.
Конечно, нельзя слепо доверять нанятым работникам, нужно все держать под контролем. Но если вы делегируете эту часть работы, вы сэкономите не только время, но и необходимую вам как предпринимателю энергию. Например, пока ремонт идет без вас, вы можете продолжать поиск новой выгодной сделки.
5. Быть слишком доверчивым
В недвижимости чрезвычайно высока конкуренция, все хотят заработать как можно больше. Поэтому многие люди могут быть достаточно злонамеренными. Они могут вам рассказывать, что в покупаемой квартире есть какие-то проблемы, что рядом собираются строить крупную магистраль и т.д. Банкир вряд ли признается, что его процентная ставка в 2 раза больше, чем у конкурентов. Агент по недвижимости может что-то скрывать, чтобы побыстрее продать и получить свои комиссионные.
Поэтому, когда заключаете сделку, будьте предельно внимательны и осторожны. Не доверяйте всецело людям, которые тоже зарабатывают деньги на вашей сделке, потому что у вас с ними конфликт интересов. Они не обязательно будут вас обманывать, они могут не сказать вам что-то важное.
Это же касается и ремонта, особенно если вы нанимаете бригаду. Постоянно контролируйте качество и сроки, если вас что-то не устраивает, заставляйте переделывать.
То же относится и к промоутерам недвижимости, к людям, которые могут искать для вас квартиру для покупки. У них в этой сделке есть свой интерес, который им ближе вашего. Недвижимость — это особый бизнес, сюда нельзя приходить с установками из другого бизнеса, где «можно доверять партнеру».
6. Покупать недвижимость на удачу, без исследования рынка
Не проверять, есть ли спрос на съем квартиры, которую вы собираетесь купить, — стратегическая маркетинговая ошибка. Спросите себя: «Если я куплю квартиру в этом районе этого города, будет ли у меня очередь из желающих ее снять?» Часто встречаются «инвесторы», которые говорят, что их квартира «возможно, будет сдаваться за такую-то сумму». Вся опасность здесь в слове «возможно».
Как проверить, есть ли спрос?
Дать объявление в газету или на сайт с объявлениями. Дайте объявление на одну сумму, потом повысьте ее через неделю, и так до тех пор, пока у вас больше не будет ни одного звонка от желающих снять. То есть вам предстоит узнать не только есть ли желающие, но и сколько они готовы заплатить. Ведь нет смысла покупать то, что никому не нужно!
Повторяю, это нужно сделать до покупки.
И еще одна ошибка, актуальная для жителей США и Европы.
7. Инвестировать в недвижимость собственные деньги
Почему это плохая идея? Не важно, как вы это делаете, если вы используете свои деньги. Обогащение происходит, если вы грамотно пользуетесь чужими деньгами, деньгами банка.
Недвижимость — это бизнес с далеко не заоблачной рентабельностью. Но здесь есть то, чего нет в других инвестициях, — эффект рычага, как это часто называют. Например, чтобы купить квартиру за 100 тысяч евро, я могу вложить 5–10 тысяч своих, а остальные взять в банке. И получается, что на меня вдруг начинают работать под +10% годовых сразу 100 тысяч евро! То есть это намного более выгодно, чем положить своих 5–10 тысяч евро на сберегательный счет под те же +10%. Вы получаете большую сумму процента на небольшие деньги, которые выложили из своего кармана.
А если покупаете за свои, то этот эффект рычага вы теряете.
