Что нужно сделать, прежде чем инвестировать в недвижимость
Желающих инвестировать в недвижимость становится все больше. Начинать инвестировать нужно как можно раньше, с как можно более молодого возраста, но особенно важно делать это правильным образом. Если вы начнете проект, а потом обнаружите, что это совсем не то, чем бы вам хотелось заниматься, большого успеха вы в нем не добьетесь. С чего имеет смысл начинать и на какие вопросы найти для себя ответы еще «на берегу», чтобы этот вид бизнеса вас не разочаровал?
1. Как именно вы хотите инвестировать в недвижимость? Каким вы видите свой инвестиционный проект? Что это будет?
Кто-то хочет иметь множество маленьких квартир, чтобы сдавать их самостоятельно, без помощи агентств.
Кто-то хочет одну большую квартиру, но перепоручить агентству заниматься ее арендой.
Кто-то хочет целый дом или подъезд.
Кому-то нужна вилла класса люкс, которую он хочет сдавать, даже если рентабельность таких владений не самая лучшая. Люксовый сегмент в недвижимости не самый рентабельный с точки зрения процента от вложенных денег, зато сам размер арендной платы может быть огромным. Плюс, когда съемщик жилья всего один, намного меньше управления недвижимостью по сравнению с отдельными 10 квартирами.
2. Зачем вам инвестировать в недвижимость?
«Я хочу это сделать из-за денег» — неподходящий ответ, потому что это само собой разумеется.
— Вы хотите обезопасить свои доходы?
— Хотите стать финансово независимым?
— Хотите инвестировать, чтобы платить меньше налогов? И так далее.
Когда вы определите свою причину, будет проще решить, какой тип недвижимого имущества вам лучше соответствует. Потому что, как только вы начинаете искать подходящие объекты, вам будут без конца попадаться «выгодные сделки». Так ли они выгодны именно для вас? Соответствуют ли они вашим целям?
Свои цели следует всегда держать на первом плане и уже сквозь них оценивать возможные приобретения.
Например, если вы хотите, как я, обезопасить свои доходы, если уже хорошо зарабатываете на жизнь, можете инвестировать в недвижимость даже без привлечения кредитов. Конечно, можно сложить все деньги на счет в банке под процент, но я предпочитаю вкладывать деньги в жилье и сдавать его за арендную плату. Если все сделано правильно, то рентабельность жилья будет выше, чем процент по сберегательным вкладам.
Если хотите как можно скорее стать финансово независимым, то вам понадобится иная стратегия, проходящая через обязательный заем денег в банке. Вы инвестируете деньги банка, благодаря арендной плате вы погашаете ежемесячные проценты по кредиту и основной долг.
Если хотите заработать много денег, то вам может помочь стратегия покупки-перепродажи, но вы должны помнить, что здесь придется много поработать. Для покупки и перепродажи недвижимости вам нужен другой тип кредита. Обсудите это с самого начала с вашим банкиром, там есть некоторые важные детали.
То есть в недвижимости все будет зависеть от того, чего вы на самом деле хотите. Если же вы этого сами пока не знаете, вы не сможете действовать самым выгодным для вас, оптимальным способом.
3. Хорошо изучите собственную финансовую ситуацию.
Если вы собираетесь инвестировать, но не знаете свою ситуацию в мельчайших деталях, то рискуете получить нехорошие сюрпризы.
Например, у меня есть друг, который всегда мечтал инвестировать в недвижимость, но своей финансовой ситуацией он владел не в полной мере. Как только у него оказалось достаточно денег для покупки первой квартиры (140 тысяч евро), он это сделал, но не предусмотрел непредвиденные ситуации, которые могут за этим последовать. У него на это уже не было денег.
То есть если на вашем счету есть 150 тысяч евро, вам попадается сделка на 140 тысяч евро, подумайте, не поставит ли она вас в сложную финансовую ситуацию.
Мой друг был вынужден сделать дополнительные траты, к которым он был не готов. Это ситуацию не спасло, он был вынужден продать квартиру и потерял деньги на перепродаже. Затем он нашел еще одну «выгодную сделку», на которой также потерял деньги, потому что тоже стал быстро нуждаться в деньгах.
Вы должны хорошо подумать и определить, подходящий ли это момент для инвестиций именно для вас. Стабильна ли ваша финансовая ситуация? Не рискуете ли вы в ближайшие месяцы начать остро нуждаться в деньгах, например если вы ожидаете появления ребенка в семье? Или если вы планируете путешествие на край света, что вы будете делать, если с вами что-то случится и вам срочно понадобятся деньги, чтобы вернуться?
Одним словом, хороший ли сейчас для вас момент, чтобы инвестировать, или будет лучше еще немного подождать?
4. Сколько денег вы можете взять в долг?
Я знаю огромное количество людей, знающих о недвижимости все, но не имеющих возможности взять кредит. На мой взгляд, им стоило бы сконцентрировать все усилия на том, как сделать свою финансовую ситуацию более стабильной, чтобы получить возможность взять деньги в долг. Задайте себе вопрос: «Позволяет ли моя ситуация получить кредит?» Если ответ «да», то можно сразу идти в банки и интересоваться их условиями. Если ответ «нет», то сделайте все, чтобы улучшить и стабилизировать свою финансовую ситуацию.
Заметьте, мне встречались люди, у которых не было никакой постоянной работы, но банк выдавал им сначала один кредит на жилье, потом другой, а затем и третий. Я знал студента, который дважды использовал студенческие займы плюс доход со своего канала на YouTube для покупки квартиры, со второго займа он оплатил ремонт.
Во Франции, например, для расчета возможного объема долга используется формула 33% от дохода. То есть если вы получаете 1000 евро в месяц, вам могут дать в долг не больше 333 евро в месяц.
5. Позаботьтесь о финансовой подушке безопасности.
Если вы завтра купите квартиру за 120 тысяч евро, рассчитаете, что на ремонт вам понадобится 20 тысяч, плюс 10 тысяч на возможные сопутствующие непредвиденные расходы по нему, то, если у вас будет ровно эта сумма, вы вряд ли сможете спокойно спать в ближайшие месяцы. А весь смысл инвестирования как раз в том, чтобы в отношении денег получить больше уверенности и гарантий стабильного дохода. Вам в любой момент могут понадобиться дополнительные средства!
Однажды мой хороший знакомый купил недвижимость. Отделочники, работавшие в его квартире, допустили серьезную ошибку, причинившую значительный ущерб, все бросили и исчезли в неизвестном направлении, прихватив с собой предоплату и некоторые материалы и инструменты. Мой друг не только оказался без денег, но еще и был вынужден раскошелиться на 20 тысяч евро на новый ремонт. К счастью, у него были отложены такие деньги на всякий случай, но он не захотел их тратить и решил продать квартиру.
Вы должны знать, что в недвижимости, если у вас нет подушки безопасности, у вас не будет выбора. Мой приятель мог позволить себе выбирать. Если бы ее не было, ему пришлось бы брать потребительский кредит, чтобы закончить дело.
Советую всегда иметь в запасе не меньше 10% от стоимости недвижимости, которую покупаете.
6. Что может навредить вашей рентабельности?
Если завтра вы увидите квартиру, где по всем вашим расчетам вы выходите на 15% рентабельности чистыми ежегодно, то на бумаге это отличная сделка. Теперь посмотрим, например, что произойдет с вашей рентабельностью, если вы планируете сдавать квартиру в краткосрочную аренду (посуточно) и неожиданно узнаете, что в ближайшее время готовится к принятию закон, по которому вы сможете сдавать жилье в этой стране на таких условиях не более 30 дней в год.
То есть не рассматривайте только цену за квадратный метр, среднюю цену 1 кв. м в этом районе, спрос на съемное жилье, возможные вычеты из своих налогов и т.д. Смотрите шире на экономическую и политическую обстановку. Что может произойти, например, на политической арене и помешать вашему имуществу приносить вам доход?
Существует огромное количество факторов, которые могут негативно сказаться на вашей рентабельности. Завтра вы можете захотеть инвестировать, потому что просто «чувствуете здесь огромный потенциал». Я часто вижу таких инвесторов, которые приезжают куда-нибудь за границу и находят там «выгоднейшие предложения». Достаточно ли они изучили экономический аспект этих инвестиций, а также политическую обстановку в стране? Есть страны, где невозможно иметь землю в собственности. Есть такие, где вы покупаете жилье, но после вашей смерти оно автоматически отходит государству.
Если хотите инвестировать в недвижимость, задайте себе вопрос, что с ней может случиться, как может измениться ее рентабельность для вас. Концентрируйтесь на особенностях местного рынка недвижимости и обращайтесь за консультациями к местным специалистам.
От редакции
О подводных камнях сделок с недвижимостью рассказывает инвестор и бизнес-тренер Пьер Олье. Его советы помогут вам грамотно инвестировать: https://navika.pro/dengi/posts/10-faktov-o-nedvizhimosti-kotorye-skryvayut-smi.
