Семь заповедей инвестора в недвижимость
«В недвижимости всего три главных фактора: место, место и место». Слышали такое? Человек, который первым выдал эту фразу, не сильно напрягал мозг в тот день. Это самое примитивное, «детское» видение недвижимости. Если вы купите недвижимость, например, на Елисейских Полях, ее расположение — лучше некуда, но это плохая сделка. Недвижимость на Елисейских Полях никогда не будет для вас рентабельной. Если вы хотите сделать из недвижимости прибыльный бизнес, то для вас все не ограничивается одним лишь расположением.
Если вы только собираетесь стать инвестором или уже присматриваете себе первую покупку, вам пригодится знание следующих принципов.
- Если я продам эту недвижимость в течение 48 часов, я заработаю на этом или потеряю?
Обязательно отвечайте на этот вопрос перед каждой сделкой. Несмотря на то что вопрос очевиден, слишком мало людей им задаются, хотя он позволяет избегать неудачных сделок. Потому что сделать выгодное приобретение можно только при покупке! Не надейтесь, что «годы спустя все подорожает»!
- Обеспечит ли мне эта покупка немедленный приток средств?
Или я буду вынужден доплачивать собственными деньгами, чтобы покрыть ежемесячный дефицит? Это очень важный показатель, потому что, если вы «покупаете дефицит», никакой банк вас не поддержит, когда вы захотите купить следующий объект недвижимости. Если же вы купили для себя актив, то есть имущество, которое каждый месяц приносит вам доход, то это банку гарантированно понравится. Тогда вы сможете покупать недвижимость в кредит и продолжать сколачивать себе состояние.
- Полностью ли я свободен принимать любые решения относительно этого объекта недвижимости?
Или мне придется спрашивать разрешения у кого-либо на определенные действия со своей собственностью? Например, если вы инвестируете в отпускную резиденцию на берегу моря, там обязательно есть управляющий, который решает, какой может быть арендная плата, тогда у вас не будет той рентабельности, какую хотите. И, наоборот, если вы купили квартиру на вторичном рынке, сделали там ремонт, никто не может запретить вам взимать такую арендную плату, какую вы посчитаете нужной и найдете квартиросъемщика. Вы сами решаете, какой ремонт вы будете там делать и какими средствами, кому вы затем будете ее сдавать. То есть контроль за вашим имуществом полностью в ваших руках.
- Через какое время я верну свои вложения?
Здесь же и ответ на вопрос, надо ли вкладывать свои деньги в покупку арендной недвижимости, и если да, то сколько. Люди думают, что, если у них есть деньги, лучше покупать на свои. Это не самая хорошая идея. Представьте, что у вас есть 100 тысяч евро, которые вы вкладываете в недвижимость, чтобы получать 10 тысяч евро в год. Это сам по себе был бы хороший результат, но он означает, что вы окупите свои вложения через 10 лет и даже позже, потому что вы же еще будете платить налоги и т.д. Я считаю, что это не самое лучшее вложение для своих денег. Если вы вносите свои деньги, хорошо бы их вернуть хотя бы через пять лет. То есть чем меньше будет ваш собственный вклад, тем быстрее ваши деньги совершат оборот. Если вы вложили 5000 евро, а получили 10 тысяч арендной платы за год, то, если считать грубо, вы вернули свой вклад всего через полгода. То есть это хорошая инвестиция, вы правильно используете эффект кредитного рычага.
- В чем эта инвестиция может меня сдерживать или ограничивать?
Например, чем она может помешать другим инвестициям? Когда вы занимаетесь инвестициями, это значит, что у вас появляется множество новых обязательств. Например, кредит. Покупка в кредит уменьшает для банка размер вашего нового возможного кредита.
Есть и другие обязательства, о которых обычно не вспоминают. Например, может пострадать ваша свобода передвижения. Если у вас появляется имущество, вы можете оказаться по разным обстоятельствам к нему привязанным, без возможности уехать куда и когда вам захочется. Это немного похоже на владение домашним животным. И это тоже обязательно надо учитывать! Потому что все, что вы делаете, должно способствовать обретению вашей финансовой свободы, делать вас более свободным во всех смыслах. Если эта конкретная инвестиция вашу свободу ограничивает, может быть, имеет смысл ее пересмотреть и вовремя от нее отказаться.
- Насколько легально все то, что я делаю в связи с этой инвестицией?
Самый простой пример: я вижу в Интернете много предложений о недвижимости по принципу финансовых пирамид, сетевого маркетинга, МЛМ-предприятий и т.п. Если вы займетесь этой деятельностью, вы начнете приносить серьезный ущерб своему окружению. Всякий раз, когда вы там «зарабатываете», сидя на диване, вы ни для кого не создаете никакой ценности, ваше вознаграждение в таком типе бизнеса может поступать только от новичков, когда их не станет, «лавочка» неминуемо закроется. Плюс юридически это незаконно, поэтому вы многим рискуете. Настоятельно не советую заниматься подобным.
Кроме того, в недвижимости попадаются некоторые люди, ставящие себя выше закона. Им ничего не стоит, например, разрушить несущую стену ради улучшения планировки, с согласованием или без. И все хорошо, пока хорошо. Но непредвиденная ситуация типа пожара или землетрясения может произойти и через 10–15 лет, когда уже все обо всем забыли. Если произойдет обрушение здания, начнется поиск ответственных за большие убытки и даже смерть людей. Вы же хотите стать финансово независимым, а не сесть в тюрьму надолго? Поэтому в этой части стоит особенно строго соблюдать закон. Свобода стоит намного дороже любого бизнеса! Лучше начинать все заново, чем стать миллиардером в тюрьме.
- Единственная цель моей инвестиции — заполучить «налоговую морковку»?
Буквально из каждого утюга сейчас льется информация о том, как важно и нужно инвестировать в недвижимость, при этом чуть ли не каждый год выходит новый закон, по которому в каком-то виде ваши вклады в недвижимость вычитаются из ваших налогов, то есть вам это должно быть выгодно. Всякий раз за вас все продумано! И мерцающая реклама в Google этих выгоднейших инвестиций будет вас преследовать повсюду, вы не сможете ее не заметить, она яркая, как новогодняя елка.
Не инвестируйте, только чтобы сэкономить на налогах! Это должна быть для вас «хорошая сделка» в первую очередь!
О чем вам точно не говорят в такой рекламе? Когда вы покупаете ту рекламируемую недвижимость, ее стоимость сильно завышена. Например, аналогичная квартира в том же районе стоит 100 тысяч евро, а вам ее предлагают за 140–150 тысяч. Вы заплатите намного дороже, потому что это целые программы «под ключ». Если вы захотите перепродать квартиру, то сможете получить только 100 тысяч, никто вам больше за нее не даст. И даже меньше, потому что для вашего покупателя это будет уже «подержанная» недвижимость, вторичный рынок, потому что застройщик не вы.
Я всегда это говорю и не устану повторять: в недвижимости невозможно найти «хорошую сделку», ее можно только создать самому.
Например, берете квартиру с плохой планировкой или в очень запущенном состоянии, делаете там качественный ремонт с перепланировкой, если чувствуете, что у квартиры есть потенциал. Если вы своими действиями приносите людям ценность, это станет «хорошей сделкой» для вас. Потому что, как только вы улучшите жилье, оно начнет нравиться людям, у вас выстроится очередь из желающих его снимать, и вы сможете сдавать его по более высокой цене и выбирать квартиросъемщика.
Бонус
Улучшаете ли вы своей деятельностью жизнь людей, ваших клиентов и квартиросъемщиков?
Это тоже из области обычного здравого смысла. Если человек живет в ужасной квартире, старой, обветшалой и темной, а вы предлагаете ему жилье полностью со свежим ремонтом, это намного лучше того, что было у него раньше. То есть для человека вы создали ценность, улучшили его жизнь, вы стали для него новой возможностью.
Если вы будете для других возможностью улучшить их жизнь, если будете не только думать о своем успехе, а и способствовать успеху других, то, помогая другим в достижении их целей и решении их проблем, вы станете им необходимы. Почему люди должны платить вам деньги? Только если вы решаете их проблемы.
