Когда продавать недвижимость

Один из самых часто задаваемых вопросов — это когда нужно продавать свое недвижимое имущество. Забегая немного вперед, скажу: грамотные инвесторы в недвижимость имущество продают не тогда и не потому, что оно становится нерентабельным. 

Представьте себе арендный дом из шести квартир, 13% рентабельности, в хорошем состоянии, с ремонтом, никаких дополнительных крупных работ, а значит, и крупных трат не предвидится, все квартиры сдаются. Это имущество выставляется на продажу. У человека не в теме инвестиций в недвижимость сразу возникает подозрение, что в чем-то тут есть подвох: «Глупо же продавать то, что приносит регулярный высокий доход!» На первый взгляд кажется, что «бизнесмены так не поступают». Но со стороны не видно, что за продажей рентабельной недвижимости стоит новая, более крупная сделка, доходы от которой могут превосходить выгоду от владения даже таким хорошим имуществом.

Хочу развеять самый большой обывательский миф о продаже недвижимости. Принято считать, что если что-то продается, то:

— только потому, что оно перестало быть рентабельным;

— или потому, что здесь есть какое-то скрытое мошенничество;

— или существует какая-то скрытая проблема.

На самом деле у каждого продавца есть своя причина для того, чтобы совершать продажу.

Причина 1: новый проект

Возможно, за этой сделкой стоит следующая, которая принесет вам намного больше денег. Или имущество продается потому, что вы желаете купить что-то другое в другом месте или в разных местах. Или у вас появился вообще другой тип проекта.

Например, вы хотите купить квартиру для себя и переехать туда или, наоборот, вы хотите продать свое жилье, чтобы купить что-то для сдачи в аренду. Или вы хотите продать недвижимость, потому что хотите переехать в другую страну и вам нужны деньги, чтобы устроиться на новом месте. Это может быть новый проект, связанный с недвижимостью, или какой-то другой: вы собираетесь жениться и отпраздновать свадьбу, вы хотите оплатить учебу своих детей и т.д.

Причина 2: получение максимальной добавочной стоимости

Когда ваша стратегия инвестиций в недвижимость имеет целью получение максимальной добавочной стоимости. 

Например, я постоянно анализирую, что происходит с рынком недвижимости, как он себя ведет, у него тенденция к подъему или к снижению. Наблюдая за рынком, жду момента, когда он будет достаточно высоким, это значит, что в этот момент моя недвижимость достаточно выросла в цене. Если, по моему мнению, по моим наблюдениям и по моему анализу рынка, мое имущество еще может продолжать какое-то время расти в цене в этом городе или в этом районе города или уже приобрело максимальную стоимость, я предпочитаю его продать.

Грамотно продавать в тот момент, когда продавцов еще мало, тогда продать свое имущество можно быстро и по хорошей цене. Если подождать, пока цены еще подрастут, все станет слишком дорого, появится слишком много продавцов, а покупателей станет намного меньше. Начинается стагнация, потому что покупатели будут считать, что цены слишком высоки, и перестанут покупать. 

Поэтому я могу продавать недвижимость просто в подходящий момент, когда мне не обязательно нужны деньги, а просто рынок находится в наиболее удачной фазе. Когда многие покупатели хотят купить мою квартиру, я нахожусь в более сильной позиции как продавец.

Я извлекаю прибавочную стоимость и ухожу в новый проект. 

Причина 3: налоговые или юридические льготы

В каждой стране есть свои нюансы приобретения и владения недвижимостью. У вас может быть веская причина, чтобы продавать свое имущество в определенный момент. 

Например, приблизительно три года назад я купил один большой дом во Франции. Мой проект был в том, чтобы разделить его на четыре квартиры, две из них продать, а две сохранить для последующей сдачи в аренду.  Стратегия заключалась в том, что прибавочную стоимость от перепродажи квартир я собирался вложить в покупку своего основного места жительства. В таком случае я полностью освобождаюсь от налога на прибавочную стоимость от продажи этих объектов недвижимости.

Во Франции есть такой закон. Вы освобождаетесь от этого налога при соблюдении двух условий:

— реинвестировать прибыль в течение двух лет в покупку основного места жительства;

— нужно, чтобы у вас не было основного места жительства в течение четырех лет перед продажей этого имущества.

Это только одна из множества юридических и налоговых хитростей, а их существует великое множество. Поэтому интересуйтесь, наводите справки о том, что происходит в налоговом законодательстве вашей страны. Никто не придет к вам на порог и не расскажет, какие у вас есть права и преимущества. Вы должны делать это самостоятельно, чтобы выстраивать собственную многолетнюю стратегию в недвижимости. Это как раз тот случай, когда владеющий знаниями обладает властью.

Причина 4: диверсификация имущества

Это особенно важный пункт для меня лично. Опасно класть все яйца в одну корзину. Например, сейчас у меня есть недвижимость, которую я продаю, чтобы инвестировать деньги за границей, чтобы диверсифицировать свой доход с точки зрения другой страны, другой валюты и другого рынка.

Возможно, у вас пока еще не такой масштаб, чтобы хотеть диверсифицироваться на другой континент. Но я вам уже советую, если вы инвестируете в пределах города, выбрать себе еще какой-нибудь другой город для инвестиций. А если вы пока еще в пределах одного района города, то просто в другой район. Даже если рынок продолжает хорошо расти и все хорошо работает!

Кстати, вам будет довольно сложно убедить себя перестать покупать там, где все хорошо складывается, и по причинам безопасности начать диверсифицировать свои вложения. Эта необходимость вызвана тем, что никогда не знаешь, как сложится обстановка в одном конкретном городе, все может измениться в любой момент, причем изменения могут случиться достаточно быстро.

Причина 5: вы достигли своих целей

Вы можете продать недвижимое имущество, когда достигли своей цели.

Что это может значить? Когда мы покупаем недвижимость, то делаем это с определенной целью:

— Кто-то хочет увеличить свои доходы.

— Кто-то хочет пройти через недвижимость, чтобы затем купить хорошую машину или яхту.

— Кто-то хочет обеспечить себе пенсию или оплатить хороший дом престарелых для своих родителей.

— Кто-то хочет оплатить с помощью недвижимости учебу своих детей.

В любом случае мы покупаем недвижимость для чего-то, мы не собираемся делать деньги просто для того, чтобы иметь деньги. Наша цель — это точно не деньги ради денег. 

Даже если вы покупаете недвижимость в кредит, через 10 лет вы уже выплатите большую его часть, а сама недвижимость подрастет в цене. Ее можно будет продать, а деньги использовать на какую-то конкретную цель, которую вы предусмотрели в момент покупки.

Поскольку я все еще продолжаю наращивать свое финансовое состояние, меня подталкивают к продаже или налоговые льготы, или возможность вложить деньги во что-то более прибыльное.

Здесь я рассказал вам о пяти самых частых причинах продажи даже самой рентабельной недвижимости. Но на самом деле причин может быть столько, сколько людей на свете. Кстати, еще перед ее покупкой всегда полезно обдумать, в каком случае вы будете готовы с ней расстаться, это помогает окончательно прояснить для себя цели инвестирования.