Как быть, если квартиросъемщик перестает платить
Эта тема не всегда всем нравится. В связи с инвестированием гораздо приятнее говорить о пассивном доходе и финансовой независимости. Но когда занимаешься недвижимостью, рано или поздно здесь все равно возникают проблемы, которыми необходимо грамотно и спокойно управлять. Что можно сделать, если квартиросъемщик неожиданно перестает платить? Можно научиться предусматривать заранее, как не попадать в такую ситуацию. А если однажды все же так случится, то узнать от опытных экспертов о самых эффективных и простых способах ее разрешения.
Мишель Феррари, инвестор
Существует множество способов защитить себя от такой ситуации еще до ее возникновения.
Совет 1: застрахуйтесь
Купите себе страховку на случай невыплаты квартплаты вашим квартиросъемщиком. Это самый первый и самый простой совет, который я могу вам дать, если это ваша первая или вторая инвестиция, когда у вас еще не слишком высокие доходы как у начинающего инвестора и вы ограничены в средствах. Даже если система страхования несовершенна, даже если она не покрывает все риски, в случае серьезных проблем это лучше, чем вообще ничего. Она вам особенно пригодится, если невыплаченная квартплата ставит под удар ваше личное финансовое положение.
Совет 2: выбирайте формы аренды с минимальным риском неоплаты
Подумайте о том, что есть формы аренды, которые вообще сводят к минимуму риск невыплаты:
— если вы сдаете квартиру посуточно или на короткий срок;
— если сдаете жилье студентам, за которыми стоят родители;
— есть различные способы аренды, когда вместо договора об аренде жилья заключается коммерческий контракт, в случае невыполнения условий (невыплаты квартплаты) контракт автоматически считается расторгнутым.
Это способы, которые позволяют избежать возникновения этой проблемы в принципе.
Совет 3: тщательно выбирайте квартиросъемщика
Риск невыплаты квартплаты существенно сократится, если вы будете тщательно подходить к выбору квартиросъемщиков. Изучайте особенно тщательно их доход, выбирайте самых платежеспособных и требуйте поручителей.
Если все-таки неоплата имеет место
Что делать в случае возникновения такой ситуации, чтобы не обращаться в суд? Суд вообще — это долго, дорого и очень хлопотно. Конечно, спустя какое-то время, несколько месяцев и даже лет, судебные приставы или исполнители с должника все взыщут, но вас это уже может не обрадовать.
Для начала постарайтесь просто поговорить с человеком. Чаще всего проблемы начинаются из-за сложностей личного порядка, например увольнения, развода или тяжелой болезни кого-то из близких. Случается, что у квартиросъемщика просто возникли временные финансовые проблемы. Постарайтесь максимально поддерживать диалог с квартиросъемщиком, возможно, вам даже удастся чем-то ему помочь, тогда вопрос закроется сам собой. Ведь это и в ваших интересах! Если обратиться к статистике, то во Франции, например, всего 5% квартиросъемщиков имеют проблемы с невыплатой квартплаты. Понятно, что в эту цифру попадают только те, кто доходит до суда. Как вы понимаете, в подавляющем большинстве случаев удается решить проблему по-другому.
Самый простой способ
Для экономии собственного времени и сил можно просто предложить квартиросъемщику съехать. Именно так: «Вы освобождаете квартиру в кратчайший срок, а я забываю о квартплате». Естественно, залоговая сумма, которую квартиросъемщик выплатил вам при заселении на случай непредвиденных обстоятельств или порчи имущества, остается у вас. Тогда, возможно, вместо квартплаты за два месяца вы потеряете только за один. Конечно, это тоже убытки, но они уже минимальны.
Можете даже предложить квартиросъемщику, что оплатите ему месяц проживания, чтобы смог съехать и оплатить квартплату где-то в другом месте. Ведь если у него нет денег, то у него будут проблемы с переездом из вашей квартиры. Или посоветовать человеку съехать на время к кому-то из его родственников или друзей, чтобы не умножать и без того значительный долг по квартплате.
Пьер Олье, инвестор, банкир в прошлом, бизнес-тренер
Если вы как раз сейчас находитесь в этой ситуации или это тот страх, который удерживает вас от инвестиций в недвижимость, то предлагаю рассмотреть пошаговую инструкцию, чтобы вы знали, что можно предпринять в такого рода ситуации.
Шаг 1: диалог
В первую очередь рекомендую вам не ждать, пока все как-то само собой разрешится, а пойти на беседу с квартиросъемщиком как можно скорее. Ваша задача — постараться понять, что там происходит. Человек потерял работу или у него случились такие неожиданные большие расходы, что сейчас ему остро не хватает денег? Или по каким-то причинам счета вашего квартиросъемщика были заблокированы банком? У происходящего может быть 1001 причина!
Постарайтесь поговорить с человеком, войдите в его положение и, самое важное, постарайтесь его не осуждать. Это не всегда легко, потому что мы всегда эмоционально вовлечены в конфликт, напрямую затрагивающий наши интересы. Например, больше задавайте вопросов такого типа: «Что мы можем сделать, чтобы найти решение в этой ситуации?» Думаю, что будет лучше больше спрашивать и слушать, чем атаковать квартиросъемщика обвинениями в том, насколько он нехороший и нечестный человек.
Как ни соблазнительно дать волю эмоциям и высказать все, что у вас накипело, этим вы добьетесь только того, что человек замкнется, вы потеряете с ним контакт, и вам будет намного сложнее вернуть свои деньги. Поверьте, это худшее, что может случиться.
Просто запомните: когда человек не платит квартплату, ваша задача номер один — выстроить диалог.
Шаг 2: зафиксировать документально факт неуплаты
Если квартплата так и не поступает, вы должны отправить заказное письмо с уведомлением на имя вашего квартиросъемщика с напоминанием о том, что у него задолженность по квартирной плате. Почему важно это делать заказным письмом с уведомлением? Потому что впоследствии это единственный способ доказать, что вы проинформировали своего квартиросъемщика.
Шаг 3: связаться с поручителями
На следующем этапе попробуйте войти в контакт с поручителями вашего квартиросъемщика, объясните ситуацию. Возможно, уже после первого вашего звонка что-то изменится.
Шаг 4: соглашайтесь на выплату даже небольшими частями
Даже если вам должны 1000 евро, начните с возврата хотя бы небольших сумм. Пусть это будет даже 50 или 100 евро. Важно вернуть квартиросъемщика в старую схему, когда он платит квартплату каждый месяц. Причина в том, что, когда выплаты прекращаются вообще, квартиросъемщик замыкается в себе и вообще перестает выходить на контакт, уходит в позицию страуса. От него невозможно добиться вообще никакой информации, он больше не платит никаких денег, «авось хозяин обо всем как-нибудь забудет».
Шаг 5: признание долга
Поговорите с квартиросъемщиком и сделайте так, чтобы он подписал документ о признании долга. Если и после этого долг не будет возвращен, вы можете обратиться в суд. Но я вам настоятельно не рекомендую доводить ситуацию до такого завершения, потому что это может длиться и 2–3 года. Если окажется, что человек неплатежеспособен, вы потеряете впустую очень много времени, денег и энергии, достойных лучшего применения.
Сконцентрируйтесь на том, чтобы поскорее освободить квартиру и найти нового квартиросъемщика.
Через меня лично прошли многие десятки квартиросъемщиков, и уже было так, что у некоторых из них возникала задолженность по квартплате. Но проблема всегда решалась, когда я вступал в диалог с человеком, пробовал понять причину происходящего.
Кстати, могу вас заверить, что, когда человек перестает выплачивать квартплату, одновременно с этим он закономерно перестает выходить на связь. Это совершенно нормальное и обычное поведение квартиросъемщика в такой ситуации. Главное для вас — это сохранять спокойствие. Будьте настойчивы и терпеливы. Я вас уверяю, что любую подобную проблему можно решить мирным способом.
