Как рассчитать рентабельность недвижимости

Как узнать, будет ли ваша инвестиция рентабельной? Ведь это и есть самый важный вопрос, прежде чем начинать любые действия с недвижимостью, которую вы рассчитываете сдавать.

Многие будущие инвесторы из-за нехватки времени или знаний бросаются в дело, как в омут с головой, с эмоциями и без всяких расчетов, излишне доверяя продавцу или агенту по недвижимости.

Уметь заранее рассчитывать рентабельность важно еще и потому, что, если вы знаете, из чего она складывается, вы можете на нее влиять. Это позволит вам также не купиться на обещания «золотых гор» от продавцов или агентов, а рассчитать все самостоятельно, потому что после подписи документов у нотариуса будет уже слишком поздно что-то отыграть назад.

Что понадобится, чтобы рассчитать рентабельность? 

1. Стоимость покупки — определяющий фактор будущей рентабельности.

Сюда входят стоимость самой недвижимости, а также все расходы, связанные с ее приобретением:

— расходы на нотариальное оформление;

— выплаты агентству недвижимости;

— возможные расходы на ремонт недвижимости и т.д.

2. Ориентировочная арендная плата.

Это арендная плата, которую вы можете получить за свою недвижимость после ремонта. А не та сумма, за которую жилье сдается сейчас. Хотя текущая арендная плата — это сам по себе хороший ориентир.

Ремонт может быть совсем легким, чтобы только освежить квартиру, может касаться только декора кухни и ванной. Но это могут быть и значительные изменения — с перепланировкой и даже разделением одной квартиры на две.

Изменения могут касаться и формы аренды: с длительной можно перейти на посуточную.

Но в каком-то виде ориентировочная арендная плата для расчета рентабельности абсолютно необходима.

Пример расчета рентабельности

Как рассчитать стоимость квартиры

Выбираем на каком-нибудь крупном сайте частных объявлений типа bon coin какой-нибудь город (я выбрал Реймс), ищем там квартиру в 30–50 кв. м.

Я выбрал двухкомнатную квартиру в 32 кв. м, выставлена на продажу за 55 000 евро. Мне пока больше ничего знать не нужно.  

Стоимость покупки: 55 000 евро, но указанная стоимость вряд ли будет ценой продажи, исключением будет квартира в столице, но тоже не всегда.  Буду исходить из принципа, что возможен торг в 10%, так как это распространенная практика. Тогда окончательная стоимость покупки будет 49 500 евро.

Расходы на нотариуса: во Франции это 3% от сделки, то есть в моем случае 3960 евро.

Расходы на агентство по недвижимости, если они будут: во Франции это 6% от сделки, то есть 2970 евро.

Ремонт: 10 000 евро. Можно в самых общих чертах оценить по фото на сайте, насколько жилье нуждается в ремонте, но это все потребует затем обязательной оценки на месте. Для данной квартиры я вижу, что выглядит она чисто, но ванная старовата, а фото кухни нет вообще.

Мебель: я предполагаю, что буду сдавать жилье с мебелью, посчитаем 3000 евро.

Итого: 66 430 евро.

Как рассчитать возможную арендную плату?

Для ответа на этот вопрос возвращаемся на тот же сайт с объявлениями, но в другой раздел, ставим себя на место квартиросъемщика и начинаем поиск. Что я могу найти для себя, если собираюсь снимать жилье от 30 до 35 кв. м?

Конечно, это самый приблизительный подсчет, где я не могу точно учесть арендную плату именно в этом месте города. Но я могу ориентироваться на жилье «в центре города», потому что «моя квартира» тоже в центре, так указано в объявлении о продаже.

Получается в среднем 450–500 евро в месяц. Верхняя планка — 605 евро, но это совсем в историческом центре, с отличным новым ремонтом, с бытовой техникой и мебелью. Буду считать, что смогу сдавать квартиру за 550 евро, так как планирую там хороший ремонт и новую мебель. 

Ориентиры для оценки возможной рентабельности можно найти всего за несколько минут. Если в дальнейшем все окажется хорошо, то все цифры надо будет еще раз тщательно перепроверить. Пока надо выяснить, есть ли вообще в этой сделке смысл.

Виды рентабельности

Должен обязательно вам напомнить, что существуют три вида рентабельности: «грязными», «чистыми» и абсолютная рентабельность.

Рентабельность «грязными» не учитывает расходы по эксплуатации.

Рентабельность «чистыми» уже учитывает расходы по эксплуатации.

Абсолютная рентабельность — рентабельность за вычетом расходов по эксплуатации, выплат по кредитам и налогов. Это и есть реальная рентабельность.

Надо учесть также и «арендные каникулы», о которых инвесторы часто забывают. Это то время, что ваша квартира в году будет стоять пустой, промежуток между двумя арендаторами. Бывает, что один квартиросъемщик остается в течение 5–15 лет, иногда 1–3 года, никогда не знаешь, как повезет. Для расчета возьмем 15 дней в год. Особенно важно учитывать такие «арендные каникулы» для таких маленьких квартир, как эта в 32 кв. м, потому что арендатором может быть студент или совсем молодой работник.

Годовая арендная плата с поправкой на 15-дневные «арендные каникулы»: 550 × 11,5 = 6325 евро.

Считаем рентабельность «грязными»

Обратите внимание: многие, особенно продавцы, считают рентабельность на этом этапе только исходя из стоимости квартиры, вводя вас в заблуждение. 

49 500 + 3960 + 2970 + 10 000 = 66 430 евро.

6325 × 100 / 66 430 = 9,5%.

Такая рентабельность «грязными» вполне приемлема, она близка к средним значениям, хоть и далеко не идеальная. Когда мы высчитаем из нее расходы по содержанию и налоги, все станет не так радужно.

Как можно улучшить рентабельность на этом этапе?

Надо было либо покупать дешевле, либо затем сдавать дороже. Вот как повлияет на рентабельность арендная плата.

Но подсчет рентабельности «грязными» в общем-то на самом деле ни о чем не говорит. Это примерно как количество посетителей на сайте в день или товарооборот предприятия, так называемые vanity metrics, цифры, которые могут льстить вашему самолюбию, и не более. Чтобы знать истинное положение дел, надо вычесть обязательные расходы по эксплуатации. 

Расходы по эксплуатации

Берите точную цифру, если ее есть где взять, или предположите вероятную сумму. 

— Текущий ремонт, который вы будете оплачивать постоянно. Можно рассчитать приблизительно ежегодный ремонт в процентах на 1 кв. м.

— Траты на содержание здания и придомовой территории. Еще до покупки можно навести справки и точно узнать суммы. Я пока подсмотрю их в объявлении на сайте: 679 евро.

— Расходы на легальное функционирование моего «предприятия»:

• управление (агентство обычно берет 6–10% от квартплаты);
• страховка (90 евро в год);
• бухучет (300 евро в год);
• налог на недвижимость (1–2 квартплаты в год);
• непредвиденные расходы на обслуживание здания (ремонт крыши, замена труб отопления, замена газового котла и т.д. Случаются редко, но имеют значительную стоимость);
• налоги. Бывает, что в этой графе тоже возможны совершенно легальные варианты, наведите справки в законодательстве вашей страны.

Рентабельность «чистыми»

Конечная стоимость покупки: 66 430 евро.

Расходы на содержание здания: 679 евро в год.

Расходы на эксплуатацию: 1140 евро в год.

Ремонт: 5% от квартплаты = 330 евро в год.

Итого расходов: 2149 евро в год.

Годовая квартплата с учетом «каникул»: 6325 евро.

Чистый доход: 6325 – 2149 = 4176 евро в год.

Рентабельность «чистыми»: 4176 × 100 / 66 430 = 6,2%.

Как видите, мы потеряли 3% рентабельности, когда учли многие факторы, о которых начинающие инвесторы чаще всего забывают.

Но мы до сих пор не знаем, сколько же будет чистый доход, сколько останется денег после вычета всех возможных расходов, в том числе и выплат банку по кредиту.

Абсолютная рентабельность, или чистый доход

Квартплата минус необходимые расходы по эксплуатации: 4176 евро.

Выплаты по кредиту: 347,87 евро × 12 месяцев = 4174,44 евро.

Чтобы узнать эту последнюю цифру, я набрал в поисковой строке Google «расчет ежемесячных выплат по кредиту на недвижимость». В строку «размер кредита» я поместил стоимость квартиры 66 430 евро, срок займа — 20 лет. И калькулятор выдал мне «347,87 евро, включая страховку». 

Конечно, на практике можно будет найти и лучший процент, что уменьшит ежемесячные выплаты по кредиту.

Из остатка нужно вычесть еще и налоги! Сумма налога будет зависеть от многих факторов, наводите справки согласно законодательству вашей страны. Во Франции, например, можно найти лазейки, чтобы вообще не платить этот налог 7–9 лет на законных основаниях.

То есть чистый доход от этой квартиры для меня будет: 4176 – 4174,44 = 1,56 евро в год при условии, что я не плачу налоги.

Вся эта работа, чтобы в сухом остатке получать 1,56 евро в год!

Вот почему очень важно просчитать реальные цифры с учетом обычно забываемых факторов. Наша цель — это добиться все-таки лучшего результата.

Возможно, при таком раскладе я не буду сейчас покупать эту квартиру. Хотя если моя цель — создать себе состояние, которое будет хотя бы само себя финансировать, лучше такая покупка, чем вообще никакой.

Цель данного упражнения — показать вам, как на первый взгляд «потрясающая рентабельность» на деле может выходить почти в ноль. 

Надо сказать, что в Интернете существует множество готовых «калькуляторов» для подсчета рентабельности. Но если вам показать в деталях, из чего она складывается, то вы будете понимать, на какие показатели можете воздействовать, чтобы ее улучшить.

Источник