Как правильно оценивать недвижимость
Прежде чем вложить деньги в недвижимость или выставить ее на продажу, важно грамотно ее для себя оценить. Чего она на самом деле стоит? Как определить, насколько велик ее потенциал, если планируется сдавать ее в аренду?
Конечно, проще всего найти какой-нибудь сайт, где можно просто ввести данные о квартире и получить ее приблизительную стоимость. Но огромное количество важных деталей, касающихся расположения квартиры, останутся не принятыми в расчет. Конечно, в квартире в историческом центре столицы или в точно такой же, с той же площадью и планировкой, но где-нибудь в маленьком городке с видом на бескрайние поля цена квадратного метра будет разной.
Хочу рассказать не только о важных и очевидных аспектах, которые надо обязательно учитывать при определении цены, но и о том, чем обычно пренебрегают, хотя это может значительно влиять на качество жизни в квартире, а значит, и на ее истинную ценность.
Прежде чем дать вам важные, но малоиспользуемые при оценке критерии, порекомендую не ориентироваться на сайты, где с помощью «калькулятора» можно получить приблизительную стоимость. Я протестировал большинство таких сайтов и могу с уверенностью сказать, что они не принимают в расчет то, что окружает квартиру. Им могут быть важны всего лишь средняя цена квадратного метра в районе, количество комнат, раздельный или совмещенный санузел, площадь кухни. И на этом, в общем-то, все. Но если внизу есть кафе, из которого поздно вечером доносится много шума, или напротив вашего дома расположен великолепный тихий парк, разница может быть существенна! Если из окон квартиры открывается великолепный вид, цена выше. Если вы видите только стену соседнего дома, даже без окон, так называемый «мертвый вид», то цена за квадратный метр ниже.
Сайты не могут учесть вид из окна, уже только поэтому они далеко не лучший способ для оценки недвижимости.
Вторая методика — это обратиться к профессионалу в области недвижимости.
Если вы хотите оценить недвижимость, то вы, скорее всего, собираетесь ее либо покупать, либо продавать.
Скажу честно, что профессионалы в рамках продажи оценят ваше имущество дешевле, чем могли бы, поскольку хотят продать как можно быстрее и получить свои комиссионные. Поэтому, если вы продаете дом или квартиру через агентство, но видите, что все затягивается, вы всегда можете сменить агентство. Главная миссия агентства по недвижимости — это продать имущество не обязательно по наилучшей цене, зато как можно быстрее.
Если вы обратитесь к профессионалу по недвижимости уже как покупатель, он тоже вряд ли предложит вам самые выгодные для вас сделки.
В чем выход? На мой взгляд, лучше обращаться в небольшие и еще малоизвестные агентства, которые стремятся заявить о себе, предлагая своим клиентам лучшие сделки. Крупные агентства, названия которых уже у всех на слуху, используют свое реноме, чтобы получать более высокую маржу от сделок.
Лучший способ оценить недвижимость — создать свое собственное мнение о ценности жилья. И уже потом обращаться к профессионалам.
Затем я советую вам прихватить с собой какого-нибудь профессионала по ремонту квартир, чтобы оценить объем предстоящих работ. Он сможет сказать, что надо ремонтировать, а что можно не трогать, есть ли скрытые проблемы. То есть один только агент по продаже не сможет вам дать полной картины состояния недвижимости и ее точной оценки, потому что многое выходит за рамки его компетенции. Как инвестору, вам обязательно надо будет знать, насколько масштабный ремонт понадобится квартире, это повлияет на вашу рентабельность.
Если вы продаете квартиру, специалист по ремонту рядом с вами тоже поможет вам сообщить покупателю, что в квартире надо переделать и во сколько это ему может обойтись.
Предложу вам восемь критериев, по которым вы сможете правильно оценить недвижимость.
- Вид из окон
Если у вас «мертвый вид» на глухую стену, ваша недвижимость будет стоить меньше, чем такая же, но с видом на море, горы или просто парк.
Вид из окна обязательно принимайте в расчет с самого начала!
- Расположение
Самый важный критерий в недвижимости, потому что для любого реального бизнеса, например для ресторанного, расположение крайне важно. От расположения зависит оценка стоимости недвижимости. Рекомендую при покупке недвижимости, чтобы вам потом было легко находить арендаторов, проверять самый необходимый минимум, касающийся расположения:
— Доступ к общественному транспорту. Ближайшая остановка какого-нибудь транспорта должна быть ближе, чем в 1 км.
— Наличие точки фастфуда в радиусе менее 1 км.
— Наличие поблизости супермаркета, торгового центра, университета, спортивного зала и т.д.
Поставьте себя на место будущего арендатора и подумайте, удобно ли здесь будет жить. Например, если квартира находится в центре города, где много увеселительных заведений и ресторанов с шумной музыкой, насколько это будет удачным расположением, чтобы ее захотели снять для многолетнего постоянного проживания? В такой квартире жильцы будут сменяться очень часто. Насколько вы этого хотите?
Если бы надо было выделить из перечисленных пунктов какой-то один, чтобы упростить задачу, я бы выбрал наличие рядом какой-нибудь сети фастфуда, это самый большой плюс расположению, о котором вы точно не пожалеете.
- Освещенность
Многие в недвижимости говорят об ориентации относительно сторон горизонта, потому что в определенном положении у вас не будет солнца в квартире в течение всего дня. Но, на мой взгляд, это не единственное, что стоит рассматривать. На самом деле освещенность зависит и от направления окон, и от их размера, и от расположения в здании. Кстати, важная деталь: квартиры на солнечной стороне зимой нуждаются в меньшем отоплении.
Например, я живу в пентхаусе на Мальте, небольшом острове в Средиземном море южнее Италии. Огромные окна с каждой стороны жилища независимо от времени дня пропускают много света. Но при этом квартира не выходит на юг, иначе в ней было бы слишком жарко. То есть, как видите, освещенность зависит не только от стороны горизонта, но и от расположения и размера окон.
Поэтому всегда проверяйте, какое количество света попадает в квартиру благодаря ее расположению, при прочих равных условиях выбирайте более освещенную.
- Площадь жилья
Если вы когда-нибудь выбирали жилье в 100–150 кв. м, то вы помните ощущение просторности, где-то оно было больше, а где-то меньше, причем независимо от реальной площади квартиры. Рекомендую всегда покупать ту квартиру, которая кажется вам просторнее.
Как достичь этого ощущения? Скажу честно из своего опыта: этот эффект достигается, если снести все внутренние стены, кроме несущих, соединив между собой максимум помещений. Если вы это сделаете, ваше имущество зрительно расширится, хотя площадь не изменится.
То есть если вам встретится на продажу квартира в 100 кв. м, где еще не разрушены внутренние перегородки, то после ремонта вы гарантированно сможете перепродать ее намного дороже, так как сделаете ее «больше».
Когда делаете визиты перед покупкой, всегда выясняйте, какие из стен несущие. Считайте сразу, сколько вам будет стоить ремонт с разрушением перегородок. Для этого на месте попросите у собственника или продавца план квартиры, а затем аккуратно постучите по стенам, чтобы окончательно убедиться. Несущие стены и легкие перегородки звучат по-разному. Если вы обращали внимание, так поступают во время просмотров многие покупатели.
- Планировка
Важна планировка не только самой квартиры, но и мест общего пользования. Состояние подъезда тоже важно, но… все же вторично. Какую квартиру вы бы сняли скорее, если бы были арендатором? Где интерьер самой квартиры проигрывает подъезду или наоборот? Многие будущие инвесторы уделяют слишком много внимания чистоте и красоте мест общего пользования в здании. На мой взгляд, планировка самой квартиры намного важнее состояния подъезда. Как связаны между собой комнаты? Удобно ли расположены туалет и ванная? Есть ли прямой вход в спальню из общей части квартиры?
Если вы собираетесь сдавать квартиру, вы должны понимать, что степень ее наполняемости будет зависеть от того, насколько квартиросъемщики будут удовлетворены качеством жизни в ней.
Это вопрос в первую очередь здравого смысла. Если уже в первое посещение вы видите, что планировка квартиры неудобна, подумайте, выгодно ли вкладывать в нее деньги, даже если цена квадратного метра относительно невысока. Если квартиросъемщикам будет неудобно в вашей квартире, они будут часто меняться. Для вас это означает дополнительные временные и денежные траты по поиску новых.
- Важные опции
Многие инвесторы упускают этот критерий. Многие из ваших будущих квартиросъемщиков будут действовать «по зову сердца», когда в квартире есть какая-то малозначительная деталь, но в которую можно «влюбиться с первого взгляда». Это может быть балкончик или терраса, небольшой садик. Возможно, таким преимуществом станет парковочное место или гараж, которые продали вместе с квартирой.
Если в вашем жилье есть такие опции, не забывайте это указывать в объявлении, когда будете искать квартиросъемщиков.
- Этаж
На мой взгляд, лучше приобретать квартиру на 5–6-м этаже и выше, чем на 1–2-м.
Чем выше расположена квартира, тем:
— лучше вид;
— меньше сырости;
— больше света.
Чем ниже в доме будет ваша квартира, тем больше у вас будет проблем с влажностью, тем она будет темнее. Как следствие, она будет менее привлекательна для квартиросъемщиков.
Одним словом, для инвестирования предпочитайте более высокие этажи.
Можно возразить, что чем выше расположена квартира, тем сильнее привязка к лифту. Но чаще всего жилье снимают молодые люди, студенты, для которых ходьба по лестницам вообще не является проблемой.
- Состояние квартиры и дома
Насколько фасад и крыша дома в хорошем состоянии? В каком состоянии то, что находится в стенах: проводка, трубы отопления, канализационные трубы?
При осмотре жилья для покупки надо обращать особое внимание не на то, ровные ли там стены и красивые ли там обои. Проверяйте то, где обычно прячутся плохие сюрпризы:
— сырость в ванной;
— качество канализационных труб;
— состояние электрической проводки;
— оптимально ли расположены выключатели;
— достаточно ли розеток;
— как давно меняли счетчики.
При посещении квартир оценивайте их на уровне функционирования, а не облупившейся краски. Перекрасить всю квартиру или переклеить в ней обои относительно дешево в сравнении с переделкой проводки или канализации. Особое внимание на натяжные потолки, за ними тоже часто скрываются неприятные сюрпризы. Все, что касается декора, — вторично, потому что это легко заменить или исправить. Ремонтировать что-то относящееся к функционалу — это всегда дорого и долго, поэтому проверяйте это особенно тщательно, включайте эти расходы в стоимость квартиры, торгуйтесь!
Бонус
Небольшой лайфхак, касающийся оценки стоимости квартиры.
Если вы считаете, что 1 кв. м стоит, например, 2000 евро, это только ваша оценка. Но если продавец легко с вами соглашается, это повод насторожиться. Возможно, вы чего-то не знаете. Например, совсем рядом собираются открыть дискотеку, если это случится, стоимость вашей квартиры просто рухнет. Возможно, этот район города не без оснований считается неблагополучным, но вы об этом пока не догадываетесь.
И наоборот, если у вас есть хорошая информация, это поможет вам заключать выгодные сделки по продаже. Например, вы знаете, что рядом строят супермаркет или торговый центр, рядом скоро откроется новая станция метро. То есть вы знаете что-то, что добавит ценности вашему имуществу, обязательно сообщайте об этом потенциальным покупателям.
